Financiamentos para Hotéis

No artigo “É hora de investir em flats?” (disponível no site da HVS) abordamos a análise de investimentos hoteleiros, usando como exemplo dois hotéis econômicos a serem implantados em cidades diferentes. Dessa vez, vamos mostrar como o uso de financiamentos bancários pode ajudar ou prejudicar a rentabilidade do empreendedor.

No mundo todo, financiamentos são de grande importância para a indústria hoteleira. Praticamente todos os negócios – aquisições, renovações e implantações – são alavancados por grandes empréstimos. Alavancar, nesse caso, significa usar financiamento de baixo custo para aumentar a rentabilidade do capital do empreendedor (o chamado equity yield).

É muito comum que os projetos no exterior tenham payback, ou retorno do capital investido, em oito ou nove anos. A grosso modo, isso significa que a taxa interna de retorno (TIR) dos projetos gira em torno de 11% ao ano. Mesmo assim, poucos empreendedores aceitam rentabilidades nessa faixa quando se trata de um investimento hoteleiro, pois sempre há risco em um negócio desse tipo. De fato, o capital do empreendedor retorna a taxas bem maiores que as do projeto (algo como 20% ao ano), dado o uso de financiamentos de baixo custo e longo prazo.

Análise do Uso de Financiamento

Retomando o caso apresentado no artigo “É hora de investir em hotéis?”, foram feitas projeções sobre dois projetos: o “hotel A” deve apresentar ocupação de 59%, diária média de R$ 85 e resultado anual de R$ 540 mil; já o “hotel B” terá ocupação de 72%, diária de R$ 105 e resultado de R$ 1.120 mil.

Como ambos têm o mesmo custo de implantação (R$ 10 milhões), as simulações mostravam que a TIR (taxa real, ou seja, livre de inflação) do “hotel A” seria zero, enquanto a do “hotel B” seria de aproximadamente 10% ao ano. Além disso, o payback do “hotel A” será de dezenove anos, enquanto o do “hotel B“ será de dez anos.

Para ilustrar como a alavancagem financeira poderá influenciar a rentabilidade do investimento, fizemos uma simulação de financiamento. Ambos os hotéis irão captar recursos de 50% do valor do orçamento (R$ 5 milhões), a uma taxa nominal de 9% ao ano, para pagamento em 10 anos, com dois anos de carência. Nesse caso, a parcela anual da dívida será de R$ 640 mil, pagáveis a partir do terceiro ano de operação.

Nessas condições, a alavancagem obtida pelo financiamento irá trazer resultados muito diferentes:

• No caso do "hotel A", as parcelas são maiores que o resultado do hotel. Os resultados obtidos pelo empreendedor após 10 anos de operação, incluindo a venda no último ano, seriam menores que o investimento inicial, com uma TIR nominal de -2,5%;

• Já o "hotel B", que apresentava uma TIR maior que o custo do financiamento, terá sua rentabilidade alavancada. Após o pagamento das parcelas, ainda sobram R$ 479 mil para remunerar os R$ 5 milhões de investimento do empreendedor, o que gera uma TIR de aproximadamente 20%, considerada a inflação.

A conclusão da simulação de financiamento é muito interessante. Se você tem um projeto pouco rentável ou inviável, não terá capacidade de pagar a dívida ou, no mínimo, sua rentabilidade será ainda menor. Por outro lado, caso seu projeto tenha boas perspectivas de sucesso, a rentabilidade da sua parcela do investimento (equity yield) poderá ser ainda maior.